Thị trường địa ốc năm 2021vừa qua đã chứng kiến không ít cơn sốt đất với những “pha” tăng giá chóng mặt. Việc tự định giá đất sẽ giúp người mua tránh được nhiều bẫy sốt ảo.
Trước vấn đề này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, đa phần người mua nhà đất đều có lỗi là khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá còn hạn chế dẫn đến mua hớ, mua đắt hoặc không biết thương lượng khi bên bán hét giá trên trời.
Tại một số thị trường bất động sản sôi động như TP.HCM, Hà Nội, Phú Quốc,… nhiều người mua đang lo lắng hoang mang liệu có mua phải hàng treo giá ảo hay không. Tuy nhiên, theo ông Phong, thẩm định giá bất động sản thực tại không phải là việc đánh đố nhà đầu tư, mà là việc khá đơn giản chứ không phức tạp như mọi người nghĩ.
Lấy giá đất Nhà nước quy định nhân 4
- Đây là cách định giá nhanh nhất dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất mà UBND thị thành quy định. Bình thường , giá trị đất mặt tiền tài một cung đường sẽ gấp khoảng 4 lần so với đơn giá đất mà quốc gia quy định.
- Hệ số 3,8 - 4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tại, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.
- Ví dụ: quốc gia quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường giờ (năm 2017) và tùy từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể động dao 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá đất tại đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần giá quốc gia quy định thì nhà đầu tư phải rà soát kỹ vì có dấu hiệu giá ảo.
- Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng. Tuy nhiên, cơn sốt đất tại TP.HCM thời kì qua đã khiến giá đất tại nhiều tuyến đường tăng ảo gấp 10-16 lần bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường ưng và chưa từng có trong giao dịch.
So sánh giá tương đồng
Nếu bất động sản đang được cho thuê với giá thuê ổn định và thu được lãi suất cao hơn gửi ngân hàng thì nhà đầu tư nên rà soát pháp lý và không cần lo lắng khi mua.
Nếu chưa chắc chắn, nhà đầu tư có thể so sánh với bất động sản tương đồng để định giá. Một số khu vực giao dịch sẽ có giá trị tương đồng nên nhà đầu tư nên chọn lọc và phân tách các yếu tố này.
Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới
Một cách định giá khác là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực nào đó. Họ có thể sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng, xác thực và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.
Duyệt ngân hàng để định giá
- Ngân hàng khá chuyên nghiệp trong việc thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên giá thực tại có thể cao hơn 10-20%.
- Ưu điểm của cách này là bạn có thể yên tâm hơn về khu đất mình dự kiến mua. Tuy nhiên, nó lại tốn khá nhiều thời gian, nhiều khi sẽ khiến người mua vụt mất dịp vì chậm đưa ra quyết định.
- Bên cạnh đó, một cách khác mà người mua có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.
Với chia sẻ một số bí quyết tự định giá đất trên của bán đất Đà Lạt chúc các bạn thành công nhé !
Xem thêm:
